>不忘初心，方能恒遠。天用律所將一以貫之，以敬畏之心打造底蘊，以無畏精神鑄就光輝，不斷提升專業水平和服務能力，持續為社會提供優質高效的法律服務！不定期組織模擬法庭、案例分享會、案例指導性總結，這一期的內容就是天用律師對承辦案件的分析和總結。

>周某于2005年11月與余某簽訂《房屋買賣合同》，約定余某自愿將其名下所有的房屋出售給周某，周某在本合同生效之日向余某支付購房款。

>合同中第九條約定：

>因余某房屋產權證現未辦理，余某需將管理委員會權屬人名稱更改為周某指定人名稱。上述三方在合同落款處蓋章簽字捺印簽日期予以確認。

>2006年1月5日，雙方簽訂了《補充協議》，就付款事宜和辦理產權登記事宜達成一致：

>約定周某于當天支付購房款，剩余房款分兩次支付；若房產證下發后，產權證權屬人不是周某指定人的名字，則余某負責將權屬變更為周某指定人，并于新證下發后一個月內辦妥，一切過戶事宜及稅費均由余某方承擔。雙方及余某方代理人劉某在落款處簽字捺印簽日期確認。周某于當日按約定向余某支付購房款。

>同日，余某出具《聲明書》一份，就涉案房屋基礎信息及余某自愿將案涉房屋出售給周某，承諾將會嚴格按照約定履行義務的相關事實作出聲明，并共同至公證處出具《公證書》。

>2006年2月28日，周某開始占有使用案涉房屋至今。然而，案涉房屋在2012年即可辦理產權登記手續，但余某卻以各種理由不予辦理，致使周某至今未能取得案涉房屋權屬證明，周某無奈找到天用律所進行訴訟維權。

>周某原主張余某協助辦理房屋過戶登記手續，但鑒于案涉房屋涉拆遷權益人達15人之多，其他權益人主張余某系無權處置，法官也明確表示無法支持周某主張，因此與周某商議后，改變訴訟策略為確認買賣合同效力，具體分析如下：

> 一、未辦理物權登記不影響合同效力

>《民法典》第二百一十五條

>規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

>《物權法》（2007）第十五條

>規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

>雙方簽訂案涉合同后，周某按約定履行付款義務，余某向周某收取購房款、交付房屋鑰匙，并向公證處辦理公證，即案涉合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規強制性規定，以及不違背公序良俗，符合民法典關于民事法律行為生效的條件的規定，即使案涉房屋未辦理物權登記，同樣不影響合同效力。

> 二、未取得處分權不影響合同效力一

>《民法典》第五百九十七條

>“因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。”

>《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋﹝2012〕8號）第三條

>“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”

>首先，余某事實上有權處分案涉房屋：

>一是案涉房屋被拆遷人系本案余某，房屋拆除人口為“2+13=15人”，即案涉房屋的所有權人為余某，其享有處置案涉房屋的合法權利，“拆除人口”不享有房屋的所有權，當然也不具處分權利；

>二是余某作為被拆遷人代表簽訂拆遷安置協議，說明其相關權益人已經明確授權，且余某與周某簽訂案涉合同時，亦向周某出示拆遷安置協議，周某基于對被拆遷人的合理信賴已盡到合理注意義務，屬善意相對人；

>三是周某在案涉房屋居住近20年，即使該房屋存在其他權益人，顯然應知悉該買賣行為，明知而未主張應認定為追認，即余某具有處分權利。

>其次，即使余某尚未取得案涉房屋的處分權，根據上述相應法律規定，案涉合同并不因此無效。

>三、案涉合同效力應適用民法典規定

>《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第一條第三款

>規定，“民法典施行前的法律事實持續至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。”

>第八條規定，“民法典施行前成立的合同，適用當時的法律、司法解釋的規定合同無效而適用民法典的規定合同有效的，適用民法典的相關規定。”

>案涉合同雖簽訂于《民法典》施行前，但應適用民法典的相關規定：

>一是案涉合同所涉法律事實持續至民法典施行后，因此引起的糾紛應適用民法典的規定；

>二是民法典施行前，案涉合同存在無效、有效或效力待定等爭議，但根據《民法典》應認定合同有效，因此適用《民法典》符合上述法律規定。

>綜上所述，案涉合同系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規強制性規定，不違背公序良俗；無論依據現行或原法律規定，是否具有處分權都不是否定合同效力的法定事由，案涉合同應合法有效。

>案例來源：北京天用律師事務所，以上為天用律所辦理過的真實案例，為確保個人和商業隱私，文中所有人物的名字均使用化名。