2020年5月13日。

2020年5月13日義烏舊改84.5號文件 ，義烏市頒布了一份農村土地制度改革試點工作領導小組文件義烏舊改84.5號文件 ，即義土改【2020】1號文件義烏舊改84.5號文件 ，關于印發《義烏市農村有機更新實施辦法（試行）》義烏舊改84.5號文件 的通知義烏舊改84.5號文件 ，簡稱84.5。

義烏農村84.5微改造是進行舊屋改造，農村有機更新。

義烏市，浙江省轄縣級市，由金華市代管，古稱“烏傷”，金華-義烏（浙中）和杭州（浙北）、寧波（浙東）、溫州（浙南）并列浙江四大區域中心城市義烏舊改84.5號文件 ；位于浙江省中部，地處金衢盆地東部，市境東、南、北三面群山環抱，南北長58.15公里，東西寬44.41公里，面積1105.46平方千米 。根據第七次人口普查數據，截至2020年11月1日零時，義烏常住人口為1859390人。

義烏先后出義烏舊改84.5號文件 了“初唐四杰”之一駱賓王、宋代名將宗澤、金元四大名醫之一朱丹溪及現代教育家陳望道、文藝理論家馮雪峰、歷史學家吳晗等歷史名人義烏舊改84.5號文件 ；是中國首個也是唯一一個在縣級市國家級綜合改革試點，先后被授予中國國家衛生城市、國家環保模范城市、中國優秀旅游城市、國家園林城市、國家森林城市和浙江省文明示范市等榮譽稱號。義烏國際商貿城被中國國家旅游局授予中國首個AAAA級購物旅游區。義烏是中國大陸六大強縣（市）之一，是中國最富裕義烏舊改84.5號文件 的地區之一。義烏是全球最大義烏舊改84.5號文件 的小商品集散中心，被聯合國、世界銀行等國際權威機構確定為世界第一大市場。義烏被列為第一批國家新型城鎮化綜合試點地區。2019全國營商環境百強縣、2019年全國綜合經濟競爭力第六名。2020年7月，全國愛衛會確認義烏市為2019年國家衛生城市 ；同年11月，入選“第六屆全國文明城市名單”。

日前義烏舊改84.5號文件 ，《義烏市農村有機更新實施辦法（試行）》出臺義烏舊改84.5號文件 ，對農村有機更新的實施程序、規劃編制、規模核定和建設模式、審批和安置、舊房拆除等內容作出具體規定。實施辦法提出，要堅持“自愿+規劃+設計+規范、尊重農民自主選擇權、農村建設用地規模控制、實施規劃聯建、集中安置、鼓勵節約用地壯大村集體經濟”的指導思想，遵循“三生融合、多規合一、集約用地、穩妥有序”的原則，開展農村有機更新。

新政正式發布，為我市正如火如荼開展的農村有機更新按下了加速鍵。這些新舉措有哪些背景？“新”在哪里？5月27日，針對老百姓最關心的熱點難點問題，記者采訪了市自然資源和規劃局相關負責人，為新政作一詳細解讀，讓您“讀”懂《義烏市農村有機更新實施辦法（試行）》。

主要有十個方面修改點

《義烏市農村有機更新實施辦法（試行）》共9章57條。與84號文相比，節約集約用地要求沒有變，引導高低結合的安置方式沒有變，審批對象的要求沒有變。另外，以前已經批準改造并開工建設的村，或者村莊建設規劃、實施細則、分戶報批已批準且建設用地已落實的村，允許按原批準方案執行。本辦法最主要的修改點有十個方面：

01 建設模式作了調整

本辦法明確由自然資源和規劃局會同相關部門編制完善全市“1（城鎮開發邊界內的村居）+X（城鎮開發邊界外的中心村）+Y（城鎮開發邊界外的保留村）”的農村和社區空間布局規劃，在統一村莊規劃布局的前提下，分類分區明確建設模式：

“1”——城鎮開發邊界內不屬于城鄉新社區集聚建設范圍的村居，引導“多村整合、集中聯建”，采用高低結合方式，建設城市社區義烏舊改84.5號文件 ；

“X”——城鎮開發邊界外的中心村就地采取農村土地綜合整治的辦法，按照“多個自然村就近物理合并、分功能區集中規劃聯建”原則，優化三生空間，建設新型和美鄉村；

“Y”——城鎮開發邊界外的保留村，有條件的要鼓勵多村整合，對確需保留的有發展優勢和特色價值的村莊，應按照村莊規劃做好保護、傳承和發展，鼓勵到就近的中心村或鎮區（中心城區）實施多層、高層住宅集中聯建安置。本辦法同時明確了統一村莊設計、統一風貌管控的要求。

02 人均用地標準作了調整

根據2017年12月原國土資源廳發布的《浙江省村土地利用規劃編制技術要點（試行）》，并綜合了我市以往兩個規定的做法以及村莊建設用地現狀情況，本辦法明確現狀人均村莊建設用地面積已經超過100平方米的，按照人均100平方米核定建設用地規模；現狀人均用地在90-100平方米的，按現狀面積核定規模；現狀人均用地少于90平方米的，按照人均90平方米核定規模。

03 規劃控制標準作了調整

本辦法充分放活村莊建設模式，只對幾項大指標進行明確，并取消了生產用房的相關規定：（1）建筑高度需符合控高要求，且需滿足機場凈空和城鄉景觀風貌要求；（2）多層、高層住宅原則上要規劃集中聯建；（3）聯立式住宅采用雙控指標，在審批面積控制的同時，控制建筑面積，安置系數不得超過1：3.5；鼓勵聯立式住宅縮減占地面積，在保證審批的總建筑面積不減少的前提下，提高建筑層數。

04 戶控標準作了調整

本辦法明確人均宅基地分配基數最高不超過30平方米，且戶控面積最高不超過120平方米；非村級組織成員戶控最高不得超過90平方米。農戶的余房部分按1:0.7打折，但不能超過120平方米的最高戶控標準；再超過的部分，采取多層、高層住宅方式補償，按余房面積的大小分檔增加安排不超過60、120、180平方米的多層、高層住宅。鼓勵村級組織采用貨幣補償、內部再分配等方式退出非本村集體經濟組織成員擁有的合法宅基地。

05 安置系數作了調整

本辦法將多層、高層公寓的安置系數統一調整為1：4。配套用房（一般指裙房）安置比例最高不超過1：1，產權屬村級組織，不得分配給農戶，優先用于物業、居家養老等公共服務設施，經營性設施部分可以用于經營性建設用地入市。

06 明確了村莊公共服務設施用地占比

根據國家《鄉村公共服務設施規劃標準》，明確要統籌合理布局各類村莊公共服務設施。

規劃人口大于3000的特大型村，公共服務設施用地比例為8-12%；規劃人口在1001-3000的大型村，比例為6-10%；

規劃人口在601-1000的中型村，比例為6-8%；規劃人口小于等于600的小型村，比例為5-6%。

規劃人口越多的村莊公共服務設施用地占比越高，以滿足人口集聚后的基本公共服務配套建設要求。

07 以市場化手段打通各項安置政策

按照“財力可承受、政府資金平衡、等價值置換”的原則，充分運用市場化手段打通新社區集聚建設、城市有機更新和房地產市場等相關政策和安置途徑。以各鎮街農村土地整備公司為統一平臺，鼓勵宅基地資格權通過市場化方式跨村調劑顯化價值。群眾可以將宅基地資格權通過調劑變成資金，購買商品房、新社區集聚高層住宅或者政府回遷房，也可以將宅基地資格權跨村跨鎮街安置落地，有了更多的選擇權。同時守住改革底線，宅基地資格權調入方必須為本村宅基地審批或安置對象，以及本市域范圍內的村級集體經濟組織成員，且在同一行政村內調入面積不得超過最高戶型面積。

08 強調了節約用地、壯大村集體經濟的要求

在明確村莊公共服務設施用地占比的基礎上，要求科學規劃建設“一村兩樓宇”和“多村聯建”物業項目，在優先滿足村居社區日常公共管理服務需要的基礎上，其中的經營性設施用地部分，可以由村級組織通過入市等多種途徑開發利用，為“消薄”和壯大村集體經濟注入更大動力。

另外，規定人均村莊建設用地面積超過100平方米退出的建設用地部分，可按不高于10%的比例獎勵，由所在村用于異地調整入市等；在核定的村莊建設用地規模內節余的建設用地，允許規劃為集體經營性用地，與村莊公共服務設施用地當中的經營性設施用地一并科學規劃開發利用，壯大村集體經濟。

09 突出了規劃引領、鞏固改革成果和便民服務等要求

本辦法一是強調了國土空間規劃、“1+X+Y”農村和社區空間布局規劃，以及多規合一村莊規劃的工作要求，并按分類分區明確高低結合或聯立式住宅等建設模式，并引導多層、高層住宅和聯立式住宅集中規劃聯建。

二是在審批程序當中，充分運用好宅基地資格權，在登記造冊基礎上精準測算分戶安置基數和安置面積；農戶可以自愿有償退出宅基地使用權和資格權；符合條件的農戶可以參加宅基地跨村跨鎮街安置和高層跨村跨鎮街安置。

三是對涉及農村有機更新的行政審批事項和辦事程序，納入我市農民建房“一件事”管理，按照“最多跑一次”的要求，切實優化服務。

10 鼓勵代建，加強規劃管控

明確了代建的獎勵和配套政策，主要有8個方面：

一是按照統一規劃、統一設計、統一建設、統一管理的要求，鼓勵有資質的國資公司和資質優、信譽好、責任心強、經驗豐富的社會企業參與代建，提高村莊規劃建設品質。

二是對委托代建的，需新增建設用地實行應保盡保。

三是由自規局出具地塊規劃條件，由代建單位具體編制多規合一村莊規劃。

四是對委托代建中涉及的相關審批許可事項，由鎮街、自規局、建設局等相關部門和單位給予特事特辦。

五是為籌措更多代建資金，參照商品住宅開發項目靈活規劃設計，可以對容積率給予一定的獎勵。

六是參照商品住宅開發項目，在建筑主體工程竣工驗收后，對取得宅基地資格權的農戶以公開競爭方式進行聯立式住宅有償選房。

七是農村有機更新中通過有償選房、有償選位等市場化方式籌措的資金及收取的各項費用，在保證基礎設施建設前提下，優先用于補貼代建所需資金。

八是建立違反規劃的“零容忍”查處制度，嚴格防止農村違建。

統一明確相關難點問題

以往的農村改造當中，政策未對操作中的一些難點和父母分戶、半邊戶、外嫁女、離婚等特殊情形作統一規定，導致各鎮街把握標準不一，各村實施細則規定也是五花八門，出現了相互攀比、濫開口子等情況，并造成大量信訪。本辦法中以指導意見的形式對相關難點問題作統一明確：

　【拓展資料】　1 明確必須統一人口計算截止時間，有機更新必須一次性實施到位，不得分批開展。

2 明確分戶審批鎮街聯審機制和職責分工問題，提高分戶審批的質量和效率。

3 明確建設用地規模最終確定后，需按規定整體辦理供地手續，老村建設用地部分也應一并重新辦理供地手續。

4 明確村內有遺留舊房拆除和安置問題未解決的，不得啟動多層、高層建設。

5 明確高層住宅集中聯建原則上不少于5幢，每幢不少于2個單元。

6 父母和上輩老人不可單獨立戶，必須與子女合并報批，并實行雙控標準，合并報批達到最高戶型標準后，剩下的父母和上輩老人可安排多層、高層住宅，人均建筑面積標準不超過60平方米。

7 夫妻雙方中一方為非農的“半邊戶”，非農方可以按村級組織成員的標準減半享受宅基地安置或選擇建筑面積不超過60平方米的水平房。非農一方屬整體“農轉非”且未享受住房政策的，參照村級集體經濟組織成員待遇參加農村有機更新。

8 外嫁女戶口未遷出，或者戶口遷回本村的已離婚外嫁女，可以參加高層住宅安置。

9 已離婚雙方均未再婚的，按離婚前戶型面積控制。

84號 為義烏舊改84.5號文件 了創造美好義烏舊改84.5號文件 的生活和居住環境義烏舊改84.5號文件 ，根據義政發〔2009〕84號文件義烏舊改84.5號文件 ，結合后宅街道和本村實際，經村兩委和村民代表會議討論，制定本實施細則。本次農房改造以全域土地綜整治與生態修復為規劃指導，各個自然村拆舊房復墾，置換建設用地，完成生態修復，最終建設出農田連片化、農房集中化、環境優美化的和美鄉村新格局。